役員が不動産を譲渡する場合、独立した第三者間においては通常は時価により取引されます。
このような場合は、税務上問題になることはありません。

しかし、役員が同族会社に譲渡する場合、その譲渡価額を恣意的に決定することにより、役員又は同族会社のいずれかが過大に利益を受け、また相手方が過大に損失を被ることになります。その結果、不当に税負担を軽減させることが出来るようになります。
このような取引は、第三者間では通常ありえないので、税務上はあらゆる規定を置き、同族会社間係取引に制限をかけ、租税回避行為を禁止しています。

よって、税務上は、予期せぬ納税負担を避けるため不動産の譲渡価額は時価により行うことをお勧めします。

時価

時価に関わる規定

時価について規定された通達(評価損益の規定)はいくつかありますが、不動産の時価もこれに従うこととなります。
当該資産の価額は、当該資産が使用収益されるものとしてその時において譲渡される場合に通常付される価額によることとされています(法人税法基本通達4-1-3、9-1-3)。
また、減価償却資産についても同様の規定がありますが、減価償却資産の再取得価額を基礎としてその取得の時から当該評価時まで旧定率法により償却を行ったものとした場合に計算される未償却残額に相当する金額によることも容認されています(法人税法基本通達4-1-8、9-1-19)。
さらに、連結納税開始に伴う時価評価資産に係る時価の意義として、土地は、「当該土地につきその近傍類地の売買実例を基礎として合理的に算定した価額又は当該土地につきその近傍類地の公示価格等から合理的に算定した価額をもって当該土地の価額とする方法」、減価償却資産は、「減価償却資産の再取得価額を基礎としてその取得の時から当該評価時まで旧定率法により償却を行ったものとした場合に計算される未償却残額に相当する金額をもって当該減価償却資産の価額とする方法」が、課税上弊害がない限り、認めれています(法人税法基本通達12の3-2-1)。

土地の時価

土地の時価を算定するために実務上採用されている一般的方法として、次の方法があります。

①不動産鑑定評価
②売買実例価額
③地価公示価格
④相続税評価額÷80%
⑤固定資産税評価額÷70%

建物の時価

建物の時価を算定するために実務上採用されている一般的方法は、次の方法があります。

①不動産鑑定評価
②売買実例価額
③相続税評価額(=固定資産税評価額)
④再取得価額を旧定率法により償却した未償却残高

役員からの低額譲渡

役員サイド


基本的には、譲渡時における時価より低い価額で役員が低額譲渡したとしても譲渡所得(=総収入金額-資産の取得費-資産の譲渡費用)に基づき所得税が課税されます。
ただし、譲渡時の時価の1/2未満の価額で譲渡された場合、当該時価により譲渡したものとみなされ、譲渡所得が再計算され、所得税が課税されます(所得税法59条①2、所得税法施行令169条)。

同族会社サイド


譲渡時における時価より低い価額で行われる役員からの低額譲渡は、時価により取得したものとされ、同族会社側では時価と譲受価額との差額が受贈益として益金に算入されます(法人税法22条)。

役員からの高額譲渡

役員サイド


譲渡時における時価より高い価額で役員が高額譲渡したとしても譲渡所得に基づき所得税が課税されます。

同族会社サイド


譲渡時における時価より高い価額で行われる役員からの高額譲渡は、時価により取得したものとされ、同族会社側では時価と譲受価額との差額が役員給与として支給したものとみなされ、その役員給与は損金不算入とされます(法人税法34条)。
また、税務上は役員給与ですので、所得税の源泉徴収の問題も生じます。

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