住宅ローンの税額控除額は、年度末の十二月三十一日における住宅借入金の残額に控除率を乗じて計算した金額とされています(租税特別措置法41条③)。
ただし、住宅借入金の残高が借入限度額を超える場合には、借入限度額を基礎として計算します。

住宅ローンの税額控除額=住宅借入金等の残額×控除税率(1%)

(注)ただし、住宅借入金の額は、住宅の取得対価等の額の範囲内に限られます。

借入限度額

①居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合(住宅の取得等が特定取得に限る。) 4,000万円

②居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合(住宅の取得等が特定取得以外の取得であるもの。) 2,000万円

特定取得

上記の特定取得とは、個人の住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額が、当該住宅の取得等に係る課税資産の譲渡等につき改正後の消費税法第二十九条に規定する税率により課されるべき消費税額(6.3%)及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額(1.7%)の合計額に相当する額である場合における当該住宅の取得等をいう、とされています。
つまり、改正後の8%の税率で消費税が課された住宅に限るとされています。

個人間売買の中古住宅

従って、個人が売主として中古住宅を取得した場合は、個人間売買では消費税がかかりませんので、特定取得には該当しないと考えられ、住宅ローン減税の計算の基礎となる住宅借入金等の借入限度額は2,000となり、住宅ローン減税の計算は、下記のとおりとなります。

2,000万円×1%=20万円(住宅ローン減税の金額)

よって、不動産の売買契約書に消費税額が記入されていない場合は要注意となります。

事業者から購入した中古住宅

不動産屋等の事業者から購入した中古住宅は、消費税が課税されていますので、特定取得に該当し、下記のように住宅ローン減税の計算が行われます。

4,000万円×1%=40万円(住宅ローン減税の金額

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